曾经5个月暴涨43%的上海学区房要凉了？

近日，上海市教委公布了新的高中阶段学校招生录取改革实施办法，将实行名额分配到校和名额分配到区。简而言之，就是每所初中的学生都将有考入优质高中的机会。

业内人士分析，按照上海教育新政，重点高中一半以上名额被均匀分散在各区各校，中考人数越多的区，名额也越多。这样的话，上海相当于把优质教育资源在全市范围内“大饼摊开”了，“学区房还玩什么呢”？

这一新政也引发了一连串反应。业内专家认为，其在一定程度上促进了教育资源的均衡，高价学区房将失去支撑，热度逐渐走低。

上海教育新政“一石激起千层浪”

 

3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（以下简称《实施办法》）。这是2018年《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》的配套文件，适用于2022年起参加本市高中阶段学校招生录取的考生。

办法规定，从2022年起，本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。

值得注意的是，此次政策提出了“名额分配综合评价录取”制度。

这是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法，具体为：委属市实验性示范性高中名额分配招生计划占其招生计划总数的65%，原则上按人数比例分配到各区，其中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则，分配到不选择生源的初中学校。

“全覆盖”、“所有不择生源的学校”，意味着顶级公办初中和不入流的“菜中”，站在了同一起跑线——名额分配面前。而决定名额数量的，不再是区统考成绩和生源口碑，也不再是初中是否属于同集团高中，而是学生人数。

这也就意味着，优质初中考上优质高中的学生数量或将减少，而普通初中考上优质高中的学生数量将增加。

 

 

 

也就是说，优质初中学区房的含金量将降低，那么是否传导至优质小学学区房的价格？

据《证券时报》，亿翰智库总监于小雨表示，“这个政策目的主要是让各类初中学校的优秀学生都有机会进入名校高中读书，对于学区房有一定冲击，但预计影响有限。

“目前小学升初中的规则没有变，购房者有实力还是会买学区房，优质学校的朋友圈资源是家长非常看重的。但是名校初中的优势可能相对变弱了，可能原来名校初中上名校高中的名额是200个，现在是80个，普通初中原来可能是0，现在是1。”

学区房概念被“狙击”？

在北上广深等许多城市，上学资格与学区紧密相连。多年来，教育领域的焦虑也直接传导到房地产领域。

 

易居研究院对上海浦东大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区较热的区域/板块进行分析发现，其价格在2019年较为稳定，而到了2020年，尤其是二季度开始，浦东三林板块、张江板块开始出现价格明显上涨，同时市场开始出现一房难求、哄抬房价、预期不稳等乱象。

黄浦区学区房则相对保持平稳，究其原因，在小升初阶段，黄浦区采取学籍对口升学；而浦东地区采取的是“户籍对口”政策，意味着买到相应的初中学区房即可入学。而教育资源的不均衡令局部地区房价高热。

最疯狂莫过于浦东梅园街道，建成于1985年的老破小由于对口大名鼎鼎的“建平西”，其二手房价每年入学季之前都会迎来一波上涨，从未出现跌势。

本轮上涨从2020年5月开始发酵，并在10月份开始猛涨，5个月不到，涨幅高达43%。

在学区房的疯狂涨势助推下，上海全市二手房行情也一路走高：2020年4月～2021年1月连续10个月保持2.4万套~4.45万套的月成交套数，最高峰出现在2021年1月，此后121楼市新政叠加春节假期，2月份成交套数有所回落。

上海教育新政出台之后不久，3月19日下午，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”，倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范、“学区房”不实宣传、挂牌价格虚高等社会和老百姓高度关注的问题。

链家、太平洋、中原、我爱我家、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书。此次承诺主要包括四个方面：

1.在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

2.规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不出现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语，误导购房者。

3.不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源。

4.在信息发布中，不出现“热度排名”、“投资潜力”等用语；在经营活动中，不炒作、不哄抬房价，不扰乱市场。

上海市房地产经纪行业协会表示，将进一步加强行业自律，推动市房地产经纪机构积极响应倡议，落实管理部门各项政策措施，守法经营，诚信经营，共同维护市场稳定，为上海房地产市场持续健康发展，作出应有的贡献。

老破小一夜骤降60万？

网传上海教改政策公布后，上海知名老破小+双学位小区—梅园开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。

乐居网房产经纪人也爆料称，同样在梅园二街坊，一套32㎡的学区房在新政前挂牌720万，新政后立刻修改到699万。

上海链家的网站上，几天前刚挂网的梅园三街坊的一套近47平米的房子，挂牌价825万，平均18万元一平。

而多个在春节之前就挂网的梅园三街坊一套近30平米的房子，挂牌价728万，平均25万元一平米。

微博上一位认证上海泽乐地产的顾问也表示，该学区房以前价格疯涨一房难求，目前逆转了。大量房源正在上架中……

但是据中国基金报报道，几位孩子在上海读小学、初中的家长表示，上海本地许多家长早就知道这个政策，但并不影响他们买学区房，因为选择名校就是在选择优质教育资源。无论“名额是否分配到校”，绝大多数孩子还是需要参加考试选拔的，因此优质教育资源的稀缺性，才是学区房真正的价值。

据证券时报，上海易居房地产研究院发布的报告指出，此次政策提出是基于教育改革的目标和精神出发的，侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。

根据克而瑞数据库监测数据，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块（包括前滩）为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。类似涨幅明显偏大，说明价格虚高。若后续价格若下跌，则容易对购房者产生各类风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海教改工作，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。对于家长和购房者来说，在此类教改政策下，应积极理解政策改革初衷即“教育资源均衡化”的改革思路，理性择校、理性置业变得很关键。

深圳也有大动作

3月16日，继上海公布中考新政之后，深圳也公布了修订之后的龙华区大学区学校积分入学办法（征求意见稿）。其中在入学积分标准、深户和非深户在积分上的计算、大学区与单片区加分项等方面向公众征集意见，征集时间为3月16日-3月20日。

在市场人士看来，这是深圳首次提出“全区试点大学区制”。

 

 

 

《征求意见稿》中提到，在民治街道小一和初一各自选取5所学校纳入到大学区招生学校中。北校区。据证券时报，其中最受家长关注的莫过于深圳高级中学（集团）北校区，带该校学位的小区均价早已突破10万。

虽然分析人士认为，本次深圳“大学区”改革试点，仅从入学积分制度进行微调，仍是单片区户籍人口受惠，改革力度较小，对于遏制高价学位房效果有限，但仍有不少人认为，虽然龙华区的大学区制对遏制高房价效果有限，但是改革从来不是一步到位的，改革总会有希望。

超高价学区房会成为历史吗？

事实上，指标到校并不算新鲜，广州、南京多地都已落地类似政策。前不久，广州就提出指标到校比例为50%，且2023年起不再设最低“限制性分数线”。

不同的是，上海罕见地将指标提升到6成左右，同时指标到区+到校同步推进，兼顾区域公平和校际公平。

学区房之所以能卖出超高价，与其教育资源有着紧密联系。在很大一部分区域，学区房代表着学籍，代表着孩子能够上哪所中小学，能够有资格考入哪些高中。而此次上海的教育新政打破了这个逻辑，每所初中的学生都有升入优质高中的机会。

 

如果一定要说上海教育新政动了谁的“奶酪”，学区房必须位列其中。“此次改革，各类初中升高中的机会会更均衡，这样也会使得各区小学和初中的入学情况更加均衡。在教育资源分布均衡的改革方向下，过热的小学和初中学区房会降温，真正有助于促进上海房地产市场的平稳健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如此认为。

上海市教委发布了教育新政之后，其相关内容随即便登上了微博热搜。有网友在文章下留言：“北京还有其他城市会跟进吗？”事实上，和上海一样，北京学区房也常年处在“风口浪尖”上。

北京的学区房有多贵？有报道显示，2019年，西城德胜片区一间几乎完全不能居住的储物间，成交价高达360万元，面积仅12平米。

上海教育改革究竟会不会逐渐过渡到其他城市还不得而知。但可以看出，此次新政在一定程度上缓解了家长的“教育焦虑”。有家长在微博热搜话题下评论，高中录取名额分配到校后，家长可以选择让孩子就近上学而免去上学路上的奔波。同时，没有考上优质高中对口初中的孩子就此掉队的焦虑情绪也将得到缓解。